なぜ、中古マンションはスラム化するのか。中古マンション購入希望者必見!

はいさい!

中古マンションを購入して、売却した経験から、中古マンションを購入する際の注意点をここでは教えます!

中古マンションの悲劇!購入して初めて解る惨劇!

⓵機械式駐車場の劣化で修繕積立費が足りなくなる

ほとんどのマンションが駐車場を作る際に導入している、機械式駐車場。

この機械式駐車場って、構造上20年でぶっ壊れるって知ってますか。

さて、ここで問題があります。

壊れたら直せばいいが、金がありません。

マンションの修繕積立金は、毎月、マンションの所有者に請求されますが、これはマンションの大規模修繕のお金に積み立てられています。

大規模修繕をしないと、マンションの古い設備や壊れた設備はそのままになるので、いずれ住めなくなります。この積立金がマンションの生命線という訳です。

そして機械式駐車場の使用料金は、機械式駐車場の修繕や入れ替えに使わないといけません。が、たいていは住居者を募集するために安い使用料に設定されていることも多いため、機械式駐車場の使用料だけで直すことはできません。

なので、機械式駐車場があるために、マンションの修繕積立金が足りないということが築20年を超えるマンションでは多発しています。どこのマンションも抱える問題です。

そして積立金が足りないときは中古で購入して数年しか経過していない、購入者に負担する義務が法律であります。

②ほとんど詐欺!そもそも修繕積立金安すぎて大規模修繕の2回目ができない!

とんでもないことですが、ほとんどのマンションの毎月のマンションの修繕積立金は安すぎます。入居者を集めるために、マンションの管理会社と施工主が安く設定し過ぎたことに原因があります。

1回目の大規模修繕のお金は足ります。だいたい新築から12年程年数がたったらやります。そこまでは持つようになっています。

問題は2回目の大規模修繕のときです。



大規模修繕の2回目のときは、当初建築した時よりも人件費(最低賃金はもちろん毎年上がる)、資材にかかるお金などの値上がり(当然、昔より物価や資材価格は高騰している)など、様々な要素もあり、大規模修繕できない状態になる。

足りないお金は、中古マンションの所有者である最後の購入者が負担することになる。

 

③大規模修繕自体ができない!隣の所有者はどこにいってしまったのか。

例えば大規模修繕するのにお金が足りないと徴収するときは理事会を招集して決議して、全員にお金を支払ってもらわないと成り立たない。

なのに、こんな困ったケースがあります。

老夫婦が住んでいたマンションを、老夫婦がなくなったため、老夫婦の息子さんが相続した。息子さんはエリートで商社勤め。海外に住んでいるらしい。情報もないため、所有者であることは確かだが、連絡さえとれない状態でいつ帰ってくるかわからない。

こういう場合、大規模修繕のためのお金の追加徴収すらできません。

マンション所有者全員が均等に20万円ずつ支払えば解決する、という場合でも、このようなケースがあると結構できない。結果、大規模修繕すらできずにどんどんとマンションの値段は下がり、住民はどんどんとマンションを売り払い、お金のない人でも買えるマンションに成り下がり、どんどんと素性の知らない素行の悪そうな人がマンションに住むようになり、スラム化していく。

これが中古マンションの問題点です。多少無理をしても一戸建てのほうがよほどよいことが分かります。

中古マンションを購入する際は、気を付けましょう。


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